Le 15 octobre 2026, l’Insee a publié l’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre : 148,06, soit +1,57 % sur un an, contre +1,15 % au trimestre précédent. Pour un bailleur dont le bail se révise à l’automne, c’est le chiffre qui fixe la hausse maximale autorisée ; pour un locataire, c’est le plafond au-delà duquel une augmentation en cours de bail n’est pas valable. Reste à savoir quel indice s’applique à quel bail, et ce qu’il faut faire pour que la révision tienne.
L’essentiel
- IRL du 3e trimestre 2026 : 148,06, soit +1,57 % sur un an (Insee, publication du 15 octobre 2026).
- Le calcul compare toujours le même trimestre d’une année sur l’autre : l’indice de référence du bail, divisé par celui d’un an plus tôt.
- Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé ; la demande n’est jamais rétroactive.
- Passé un an après la date de révision, la hausse est perdue.
Ce que publie l’Insee, et ce que le chiffre signifie
L’IRL est un indice chaîné en glissement annuel : l’Insee le déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente, en lui appliquant l’évolution, sur douze mois, de la moyenne de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La valeur du 3e trimestre 2026, 148,06, a été publiée dans l’Informations rapides n° 246. La prochaine publication est annoncée pour le 15 janvier 2027.
La hausse annuelle accélère depuis le début de l’année, de +0,78 % au 1er trimestre à +1,15 % au 2e, puis +1,57 % au 3e. Elle reste loin des quelque 3,5 % de 2022 à 2024, période pendant laquelle la loi plafonnait la variation annuelle.
| Trimestre | IRL (métropole) | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % |
| 3e trimestre 2026 | 148,06 | +1,57 % |
Un détail déroute souvent : le niveau de l’indice est passé de 148,37 à 148,06 entre le 2e et le 3e trimestre 2026. Ce recul apparent n’a pas de conséquence, puisque seule compte la comparaison avec le même trimestre de l’année précédente. Le même schéma s’observait en 2025 (146,68 au 2e trimestre, puis 145,77 au 3e). Pour la Corse et les départements d’outre-mer, l’Insee publie des indices distincts (143,80 et 145,21 au 3e trimestre 2026).
Quel indice pour quel bail
Le bail précise une date de révision, souvent la date anniversaire de la signature, et le trimestre de référence à utiliser. Si aucune date n’est indiquée, on retient celle du dernier IRL publié au moment de la signature. Un bail qui renvoie au 3e trimestre se révise donc avec 148,06 au numérateur et 145,77, l’indice du 3e trimestre 2025, au dénominateur.
Un bail qui renvoie au 2e trimestre utilise 148,37 et 146,68, soit une hausse maximale de 1,15 %. Deux locataires dans le même immeuble peuvent donc voir leur plafond différer simplement parce que leur bail ne vise pas le même trimestre. Ce détail se vérifie dans la clause de révision, qui figure dans tout contrat conforme au nouveau contrat type entré en vigueur le 1er octobre 2026.
Calculer la révision, pas à pas
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente, arrondi à la deuxième décimale. Lorsque le bail prévoit un complément de loyer, la base de calcul est le loyer de base augmenté de ce complément.
| Loyer mensuel actuel | Bail référencé au 3e trimestre (148,06 ÷ 145,77) | Bail référencé au 2e trimestre (148,37 ÷ 146,68) |
|---|---|---|
| 550,00 € | 558,64 € | 556,34 € |
| 700,00 € | 711,00 € | 708,07 € |
| 950,00 € | 964,92 € | 960,95 € |
Il s’agit d’un maximum : le bailleur peut réclamer moins, ou ne rien réclamer. Dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique, un autre dispositif entre en jeu, dont l’expérimentation s’achève en novembre ; notre article sur ce qui s’applique encore avant la fin de l’expérimentation fait le point.
Les conditions pour que la révision soit valable
La première condition est une clause de révision dans le bail : sans elle, le loyer ne peut pas être révisé. La révision ne peut intervenir qu’une fois par an, et elle doit être notifiée au locataire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle est en outre interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, lorsque le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine. Les règles du classement sont détaillées dans notre article sur le nouveau DPE 2026, qui a fait changer certains logements de classe sans travaux.
Certains logements relèvent de règles propres, notamment les logements conventionnés Anah et les HLM, dont la révision se fait au 1er janvier sur la base de l’IRL du 2e trimestre. Le bail mobilité interdit quant à lui toute révision en cours de bail.
Le piège du délai : pas de rattrapage
La révision n’est pas rétroactive. Elle ne produit d’effet qu’à partir de la date à laquelle le bailleur la demande. Si, par exemple, la révision était due au 13 mars mais que la demande n’est faite que le 13 juin, seuls les loyers payés à partir du 13 juin en bénéficient. Et le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision pour agir : passé ce délai, la hausse correspondante est définitivement perdue.
En pratique, la meilleure précaution consiste à noter la date de révision et le trimestre de référence dès la signature, puis à adresser la demande dès que l’Insee publie l’indice, ce qui évite de laisser fondre des mois de loyer révisé. Pour le locataire, vérifier le calcul demande deux minutes : indice du trimestre de référence, indice un an plus tôt, division, arrondi.
Si le désaccord persiste
En cas de litige sur le montant, le chemin dépend de la somme en jeu. Pour une demande de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le tribunal, auprès de la commission départementale de conciliation, d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur. Au-delà de 5 000 €, cette étape est facultative. Dans les deux cas, l’affaire est portée devant le juge des contentieux de la protection dans les trois ans de la date de révision contestée. Un retour sur les délais de restitution du dépôt de garantie montre à quel point, en location, un calendrier tenu évite l’essentiel des conflits.
Information générale fondée sur les publications de l’Insee et de Service-public ; elle ne remplace pas l’avis d’une ADIL, d’un notaire ou d’un avocat.